استخبارات المستثمر · بيانات دائرة الأراضي والأملاك · تُحدَّث يومياً
اعرف أين تنمو أسعار دبي وأين تستقر وأين تكمن المخاطر
خمس سنوات من التصرفات المسجّلة، مُقيّمة منطقةً منطقة — مع صفقات الجملة والأراضي والمباني وراء كل شهر. الملخّصات مجانية، والتقارير الكاملة للمستثمرين الذين نوافق عليهم.
الشهر والربع ونصف السنة ومنذ بداية العام
المبيعات المسجلة في دبي ووسيط سعر القدم، كل فترة مقارنة بما قبلها. الأخضر ▲ ارتفاع والأحمر ▼ انخفاض. المصدر: البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك.
مؤشر الأسعار الشهري
وسيط سعر القدم شهرياً، نوفمبر 25 = 100.
| الشهر | المؤشر | التغير | وسيط درهم/قدم | المبيعات |
|---|---|---|---|---|
| نوفمبر 25 | 100.0 | — | AED 1,799 | 18,730 |
| ديسمبر 25 | 103.9 | ▲ 3.9% | AED 1,870 | 19,171 |
| يناير 26 | 99.1 | ▼ 4.7% | AED 1,782 | 17,413 |
| فبراير 26 | 96.6 | ▼ 2.5% | AED 1,737 | 17,024 |
| مارس 26 | 96.8 | ▲ 0.3% | AED 1,742 | 13,510 |
| أبريل 26 | 98.6 | ▲ 1.8% | AED 1,774 | 14,023 |
| مايو 26 | 91.6 | ▼ 7.1% | AED 1,648 | 10,274 |
| يونيو 26 | 95.2 | ▲ 3.9% | AED 1,713 | 13,931 |
| يوليو 26 | 96.3 | ▲ 1.1% | AED 1,732 | 14,114 |
| أغسطس 26 | 94.9 | ▼ 1.4% | AED 1,707 | 11,844 |
| سبتمبر 26 | 92.9 | ▼ 2.1% | AED 1,671 | 11,297 |
| أكتوبر 26 | 90.8 | ▼ 2.2% | AED 1,634 | 11,900 |
ماذا تقول البيانات · أكتوبر 2026
سوق يهدأ وأسعار متماسكة
- 1استقرت المبيعات، وتراجعت الأسعار. سُجلت في أكتوبر 11,501 صفقة بقيمة 33.8 مليار درهم إماراتي — بزيادة قدرها 1.8% في عدد الصفقات و14.8% في القيمة مقارنة بشهر سبتمبر، لكنها لا تزال أقل بنسبة 42% عن أكتوبر 2025. وانخفض متوسط السعر للقدم المربع بنسبة 2.2% ليصل إلى 1,634 درهم إماراتي، أي أقل بنحو 4% عن مستواه قبل عام: وهو تصحيح تدريجي وليس حاداً.
- 2تستحوذ العقارات الجاهزة على حصة أكبر من السوق. وانخفضت نسبة المبيعات على المخطط من 65% في سبتمبر إلى 58% (66% قبل عام). وبلغ متوسط سعر الشقق الجاهزة 1,434 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع مقابل 1,764 درهمًا إماراتيًا للشقق على المخطط — بزيادة قدرها 23% في الشقق ذات خطط السداد، و27% في الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة.
- 3شهدت عمليات شراء الأراضي قفزة كبيرة. تم بيع 1,430 قطعة أرض بقيمة 12.8 مليار درهم إماراتي، بارتفاع عن 888 قطعة أرض و9.4 مليار درهم إماراتي في سبتمبر. وسجلت منطقة «الروية الأولى» وحدها 537 عملية بيع للأراضي (بقيمة 2.6 مليار درهم إماراتي)؛ بينما سجلت «بالم جبل علي» 31 قطعة بقيمة 1.35 مليار درهم (حوالي 2,577 درهمًا للقدم المربع من الأرض). ويعمل المطورون والمستثمرون على تأمين الأراضي استعدادًا للدورة القادمة.
- 4أين تحرك الطلب. سجلت «مثلث قرية جميرا» (+49٪) و«أرجان» (+15٪) و«ليوان» (181 صفقة بيع، معظمها عقارات جاهزة) ارتفاعًا؛ بينما تراجعت «ماجان» (−42٪) و«مجمع دبي للاستثمار الأول» (−30٪) و«الحيبة الأولى» (−30٪). وظلت «قرية جميرا الدائرية» المجمع السكني الأكثر نشاطًا بـ798 صفقة بيع.
الاقتصاد خلف السوق
السكان والأعمال والبنوك والرهون
أرقام رسمية حتى 6 أكتوبر 2026. الطلب العقاري يتبع السكان والوظائف والائتمان.
الأشخاص
- عدد سكان دبي28 سبتمبر 2026 · هيئة دبي للبيانات والإحصاءات
- 4,807,185▲ +226,885 منذ يناير (+5.0%)
- عدد سكان الإمارات العربية المتحدةنهاية عام 2024، أحدث بيانات رسمية · المركز الاتحادي للقدرة التنافسية والإحصاء
- 11.3 million▲ +615,687 في السنة (+5.7%)
الأعمال
- تراخيص الأعمال التجارية الجديدة في دبيالنصف الأول من عام 2026، البر الرئيسي والمناطق الحرة · هيئة تسجيل وترخيص الأعمال في دبي
- 58,337▲ +58,337 جديد؛ 173,652 تجديد
- أعضاء جدد في غرفة تجارة وصناعة دبيمارس 2026 · غرفة تجارة وصناعة دبي
- 2,70941% في قطاع العقارات والتأجير والخدمات التجارية
- اقتصاد الإمارات العربية المتحدةالربع الأول من عام 2026، مقارنة بنفس الفترة من العام السابق · البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة، التقرير الاقتصادي الفصلي
- +3.0%القطاع غير النفطي +4.8%؛ توقعات العام 2026 بأكمله +1.6%
البنوك والإقراض
- القروض المصرفية (إجمالي الائتمان)يوليو 2026 · البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة
- AED 2,799B▲ +18.1% سنويًا (الربع الثاني)؛ +1.5% في يوليو
- القروض للأفراديونيو 2026 · CBUAE عبر AGBI
- AED 598B▲ +14% سنويًا؛ +2.3% في يوليو
- الودائع المصرفيةيوليو 2026 · البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة
- AED 3,510B▲ +14.0% سنويًا (الربع الثاني)
- قوة رأس المال المصرفيالربع الثاني من عام 2026 · التقرير الاقتصادي الفصلي الصادر عن CBUAE
- 17.0%كفاية رأس المال؛ رأس المال الأساسي (CET1) 14.5%؛ القروض المتعثرة 2.8%
- سعر الفائدة الأساسيأكتوبر 2026 · البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة
- 3.90%▲ +0.25 نقطة في 17 سبتمبر 2026
الرهون العقارية
- تسجيلات الرهون العقارية (DLD)يناير – أغسطس 2026 · تحليل شركة A G H للبيانات المفتوحة الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)
- 30,675▲ +9.9% مقارنة بالفترة من يناير إلى أغسطس 2025؛ بقيمة 134.5 مليار درهم إماراتي (+12.6%)
- الرهون العقارية، يناير–سبتمبريناير – سبتمبر 2026 · دائرة الأراضي في دبي
- AED 151.1B34,910 تسجيلًا
ماذا يعني ذلك للعقار
- لا يزال الطلب في ازدياد: فقد زاد عدد سكان دبي بنحو 227,000 نسمة خلال تسعة أشهر، وافتتحت ما يقرب من 58,000 شركة جديدة في النصف الأول من العام. وكلاهما يغذي الطلب على الإيجارات أولاً، ثم الشراء.
- تتبع البنوك سياسة إقراض صارمة: ارتفع إجمالي الائتمان بنسبة 18% سنويًا، وارتفعت القروض الممنوحة للأفراد بنسبة 14%، مع وجود رأس مال قوي (نسبة كفاية رأس المال 17%، ونسبة القروض المتعثرة 2.8%). التمويل متاح.
- يتجه المشترون إلى التمويل: فقد ارتفعت تسجيلات الرهون العقارية بنحو 10% هذا العام، في حين انخفض إجمالي المبيعات بنحو 18%. وهناك نسبة متزايدة من المشترين من المستخدمين النهائيين الذين يلجأون إلى القروض المصرفية بدلاً من المشترين النقديين على المدى القصير.
- التحدي الرئيسي هو تكلفة التمويل: فقد ارتفع سعر الفائدة الأساسي إلى 3.90% في سبتمبر. وتعتمد المناطق التي يقل العائد الصافي فيها عن تكاليف الاقتراض على نمو الأسعار، وهو ما شهد تباطؤًا.
سيتم إضافة أعداد الشركات الصغيرة والمتوسطة ومعدلات نموها بمجرد نشر أحدث الأرقام الرسمية.
فحص المناطق · 5 سنوات من المبيعات الفعلية
ما هي المناطق الأكثر أماناً للاستثمار؟
فحصنا كل صفقة مسجّلة منذ 2021 في 37 منطقة في دبي وطرحنا ثلاثة أسئلة بسيطة: هل ارتفعت الأسعار؟ هل ارتفعت بثبات؟ وهل ما زال المشترون يأتون؟
ارتفعت الأسعار عاماً بعد عام دون تقلّبات كبيرة. الخيار الأقل مخاطرة.
ارتفعت الأسعار إجمالاً مع صعود وهبوط. فرصة جيدة لكن تحتاج صبراً أكثر.
مشترون أقل أو أسعار دون ذروتها. اشترِ فقط بخصم واضح.
- أكثر 5 مناطق ثباتاً على الخريطة
- 1زعبيل الثانيه9.3% نمو سنوي · مخاطر 28/100 · 8.2% إجمالي
- الدبابيس تشير إلى المركز التقريبي لكل منطقة.
رابحو السنوات الخمس يفقدون الزخم الآن
سجل طويل قوي، لكن الأسعار تراجعت في آخر ربع أو المبيعات منخفضة هذا العام.
- وادي الصفا 3الربع −13.5% · مبيعات العام −82%
- الخيران الأولىالربع −5.6% · مبيعات العام −34%
- مجمع دبي للاستثمار الاولالربع −11.0% · مبيعات العام +468%
- الحبيه الاولىالربع −10.1% · مبيعات العام −82%
- نخلة جميراالربع −11.0% · مبيعات العام −32%
- مرسى دبيالربع −10.2% · مبيعات العام −95%
تتسارع خلال آخر ستة أشهر
الأسعار مرتفعة في آخر ربع وآخر ستة أشهر.
- مدينة المطارالربع +3.7% · 6 أشهر +3.5%
أين تحركت الأسعار في آخر ربع، ولماذا
آخر 3 أشهر مكتملة مقارنة بالثلاثة السابقة. قد يتحرك السعر لأن القيمة تغيّرت فعلاً أو لأن مزيج المبيعات اختلف؛ العوامل توضح السبب.
- مردف▲ 6.8%
ما الذي حرّكه: ready -6.0% (AED 1066→1002/sq ft) · mix shift: off-plan share 8%→40% of priced sales (off-plan sells above ready here) · studios and 1-beds 38%→20% of unit sales (smaller units price higher per sq ft) · sales +27% (45→57)
- ام سقيم الثالثه▲ 5.6%
ما الذي حرّكه: ready +7.7% (AED 2554→2752/sq ft) · mix shift: off-plan share 52%→10% of priced sales · studios and 1-beds 50%→35% of unit sales (smaller units price higher per sq ft) · sales -7% (44→41)
- برج خليفة▲ 5.2%
ما الذي حرّكه: off-plan +24.5% (AED 3286→4092/sq ft) · ready +2.6% (AED 2488→2553/sq ft) · sales +6% (474→504)
- وادي الصفا 3▼ 13.5%
ما الذي حرّكه: off-plan -12.9% (AED 1649→1437/sq ft) · ready -6.7% (AED 939→876/sq ft) · sales -24% (332→252)
- نخلة ديرة▼ 12.8%
ما الذي حرّكه: off-plan -12.5% (AED 2926→2559/sq ft) · sales -42% (844→486)
- مجمع دبي للاستثمار الاول▼ 11.0%
ما الذي حرّكه: off-plan -11.3% (AED 1065→945/sq ft) · sales -24% (999→756)
| المنطقة | التقييم | السعر للقدم | النمو سنوياً (5 سنوات) | منذ بداية العام | آخر 6 أشهر | آخر ربع | آخر شهر | الآن | عائد الإيجار الإجمالي | المخاطر |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| زعبيل الثانيه | نمو ثابت | AED 3,106 | +9.3% | +4.0% | −0.7% | −1.7% | −0.9% | مستقر | 8.2% | متوسطة |
| الخيران الأولى | نمو ثابت | AED 2,628 | +10.0% | +11.2% | +0.3% | −5.6% | −1.1% | ▼ يتراجع الآن | 7.2% | متوسطة |
هذه أكثر 2 مناطق ثباتاً. يرى المستثمرون المعتمدون جميع المناطق الـ37، بما فيها التي تستدعي الحذر. اطلب الوصول الكامل ←
كيف نحسب ذلك
- السعر للقدم: متوسط الشقق والمكاتب خلال آخر 6 أشهر.
- النمو سنوياً: متوسط ارتفاع السعر في كل عام.
- منذ بداية العام: السعر من يناير حتى آخر شهر مكتمل مقارنة بالأشهر نفسها من العام الماضي. آخر ربع: آخر 3 أشهر مكتملة مقارنة بالثلاثة السابقة.
- عائد الإيجار: الإيجار السنوي المسجّل ÷ سعر البيع الجاهز، قبل رسوم الخدمات.
- المخاطر: أعلى عندما تتقلّب الأسعار كثيراً أو تكون دون ذروتها أو يتراجع المشترون أو تعتمد المنطقة على الإطلاقات الجديدة.
- جميع الأرقام مبيعات وإيجارات مسجّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك، تُحدَّث يومياً. الأسعار السابقة لا تضمن المستقبل.
الخلاصة
أين تبحث حسب ميزانيتك
الجاهزة للتسليم: المدينة الدولية - المرحلة الأولى (حوالي 693 درهم/قدم مربع، متوسط السعر 455 ألف درهم)، مجمع دبي لاند السكني (حوالي 752، 686 ألف درهم)، مدينة دبي الرياضية (حوالي 879، 779 ألف درهم)، ليوان (حوالي 1,000، 830 ألف درهم)، جي في سي (حوالي 1,241، 970 ألف درهم).
قيد الإنشاء: مدينة المطار / دبي الجنوب (حوالي 1,764/قدم مربع، متوسط السعر 640 ألف درهم)، مدينة دبي للإنتاج (620 ألف درهم).
⚑ انخفضت المبيعات التي تقل قيمتها عن مليون درهم إماراتي بنحو 7% مقارنة بشهر سبتمبر — مما يوفر للمشترين خيارات أكثر ومجالاً أوسع للتفاوض.
جاهزة: أرجان (حوالي 1,456/قدم مربع، 1.1 مليون درهم إماراتي)، مثلث قرية جميرا (حوالي 1,295، 1.15 مليون درهم إماراتي)، ماجان (حوالي 1,322)، مدينة العربية (حوالي 1,048)، بيزنس باي جاهزة (حوالي 1,853 مقابل 2,622 على المخطط).
قيد الإنشاء: داماك لاغونز / الحبيّة الخامسة (حوالي 1,831، 1.25 مليون درهم إماراتي)، جبل علي الأولى (1.6 مليون درهم إماراتي).
⚑ تُباع المنازل الجاهزة في «بيزنس باي» بأسعار تقل بنسبة 29% عن أسعار العقارات قيد الإنشاء في نفس المنطقة.
جاهزة للتسليم: مارينا دبي (حوالي 1,650 درهم/قدم مربع، 2.4 مليون درهم)، وسط المدينة / برج خليفة (حوالي 2,723، 3.6 مليون درهم).
⚑ ظلت المبيعات في هذا القطاع ثابتة مقارنة بالشهر السابق — وهو القطاع الأكثر مرونة.
الأراضي: بالم جبل علي (31 قطعة أرض، حوالي 2,577 درهم إماراتي للقدم المربع من مساحة القطعة)، بالم جميرا (9 قطع أرض، 400 مليون درهم إماراتي)، دبي هيلز / حدائق الشيخ محمد بن راشد (11 قطعة أرض، حوالي 2,716 درهم إماراتي للقدم المربع).
⚑ ارتفعت المبيعات التي تجاوزت 5 ملايين درهم إماراتي بنسبة 4٪ تقريبًا — وهي الفئة الوحيدة التي سجلت نموًا.
إن كنت تعتمد على التمويل البنكي
تمنح البنوك القروض في الغالب على العقارات المكتملة. وبموجب قواعد البنك المركزي الإماراتي، يمكن للمغترب الذي يشتري منزلاً أول بقيمة تصل إلى 5 ملايين درهم إماراتي أن يقترض ما يصل إلى 80% من القيمة (70% إذا تجاوزت القيمة 5 ملايين درهم إماراتي؛ أما بالنسبة لمواطني الإمارات، فتبلغ النسبة 85% / 75%)؛ أما بالنسبة للمساكن الثانية، فيُفرض حد أقصى أقل، ويبلغ التمويل على المخطط حوالي 50%، ولا تتجاوز أقساط سداد الديون الشهرية 50% من الدخل. يجب تخصيص ميزانية إضافية بنسبة 7–8% تقريبًا من السعر لتغطية رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) البالغة 4%، وتسجيل الرهن العقاري، والتقييم، ورسوم البنوك والوكالات. يبلغ سعر الفائدة الأساسي في الإمارات العربية المتحدة 3.90% بعد الارتفاع الذي شهده في سبتمبر.
ما يعنيه ذلك: مع انخفاض حصة العقارات قيد الإنشاء إلى 58٪، أصبح المشترون الذين يحصلون على تمويل لشراء منازل جاهزة جزءًا متناميًا من السوق. تُباع الشقق الجاهزة المكونة من غرفة نوم واحدة أو غرفتين في جي في سي، وجي في تي، وأرجان، وبيزنس باي، ودبي مارينا بأسعار أقل بنسبة 15–37٪ من أسعار العقارات قيد الإنشاء في نفس المناطق — حيث تقوم البنوك بتقييم القروض بناءً على أسعار العقارات الجاهزة هذه، وليس أسعار الطرح. تجنب شراء العقارات على المخطط التي تنطوي على رصيد كبير بعد التسليم وتخطط لإعادة تمويله.
أراضٍ · مبانٍ كاملة · صفقات جملة
تصدرت الأراضي قائمة أكتوبر
تم تداول ملكية قطع أراضٍ — 1,430 عملية بيع لقطع أراضٍ، منها 537 في «الروية الأولى» و31 في «بالم جبل علي» (1.35 مليار درهم إماراتي).
الأسعار التي دُفعت لشراء الشقق قيد الإنشاء مقارنةً بالشقق الجاهزة في أكتوبر: 1,764 درهمًا إماراتيًا مقابل 1,434 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع.
بانخفاض عن نسبة 65% المسجلة في سبتمبر — حيث أصبحت المنازل الجاهزة والأراضي تشكل حصة أكبر من السوق.
تبيع أرضاً أو مبنى كاملاً أو محفظة؟
نسعّرها مقابل صفقات الأراضي والجملة المسجّلة في منطقتك، ونعرضها على المشترين النشطين في تلك الشريحة.
تشتري أرضاً أو مبنى أو بالجملة؟
يرى المستثمرون المعتمدون كل صفقة كبيرة مع رقم الأرض، ودفعات الجملة حسب المشروع، ونسب بيع المطوّرين وراء كل إطلاق.
لمحة عن المناطق
الخارطة مقابل الجاهز، أكتوبر
| المنطقة | المبيعات | خارطة | خارطة درهم/قدم | جاهز درهم/قدم | خصم الجاهز |
|---|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 798 | 50% | 1,530 | 1,241 | 19% |
| Madinat Al Mataar (Dubai South) | 646 | 97% | 1,764 | — | — |
| Al Rowaiyah First | 637 | 16% | — | — | — |
| Business Bay | 440 | 30% | 2,622 | 1,853 | 29% |
| Al Hebiah Fifth (Damac Lagoons) | 403 | 73% | 1,831 | — | — |
| Dubailand Residence Complex | 379 | 87% | 1,558 | 752 | 52% |
| Majan | 316 | 83% | 1,447 | 1,322 | 9% |
| Jabal Ali Industrial Second | 299 | 100% | 1,800 | — | — |
| Al Yufrah 1 (Sobha Sanctuary) | 252 | 73% | 1,930 | — | — |
| Arjan | 252 | 58% | 1,821 | 1,456 | 20% |
| Dubai Investment Park First | 243 | 94% | 849 | 993 | -17% |
| Jumeirah Village Triangle | 217 | 74% | 1,582 | 1,295 | 18% |
التقارير الكاملة · للمستثمرين المعتمدين
احصل على التقارير اليومية والأسبوعية والشهرية الكاملة
- — التقارير الأسبوعية والشهرية كاملة، كل صفقة ومنطقة
- — جميع المناطق مقيّمة على النمو والاستقرار والمخاطر لخمس سنوات
- — استيعاب المطوّرين: أي الإطلاقات تبيع وأيها يتراجع
- — صفقات الجملة ورهون المحافظ وأكبر الصفقات مع أرقام الأراضي
- — تحليل المستثمر من 10 صفحات بالعربية والإنجليزية
يراجع فريقنا كل طلب. تستغرق الموافقة عادةً يوم عمل واحد.
معلومات سوقية وليست نصيحة مالية. حدود التمويل ملخّصة من أنظمة مصرف الإمارات المركزي؛ تأكد من الشروط مع بنكك.